La sentenza n. 10991/2026 della Corte di giustizia tributaria di Roma chiarisce che il proprietario resta obbligato al pagamento dell'IMU anche con un custode giudiziario.
Per i beni merce, senza dichiarazione, l'esenzione non spetta.
Il pignoramento di un immobile non esonera il proprietario dal pagamento dell'IMU, neppure quando il giudice abbia nominato un custode giudiziario.
E per gli immobili delle imprese costruttrici destinati alla vendita, la semplice iscrizione tra i beni merce in bilancio non è sufficiente a ottenere l'esenzione.
Sono i due principi affermati dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Roma, con la sentenza n. 10991 del 9 luglio 2026, sezione 33.
La pronuncia richiama l'attenzione su due aspetti distinti: il mantenimento della soggettività passiva IMU dopo il pignoramento e la necessità di rispettare gli obblighi dichiarativi per beneficiare delle agevolazioni.
IMU sugli immobili pignorati: perché deve pagare il proprietario?
La controversia nasce dall'impugnazione di un avviso di accertamento IMU relativo al 2023, per 19.951 euro, notificato a una società di costruzioni.
La società sosteneva di non essere più soggetto passivo dell'imposta a seguito del pignoramento degli immobili da parte delle banche e della successiva nomina di un custode giudiziario.
I giudici hanno respinto questa interpretazione, chiarendo che il pignoramento non determina il trasferimento della proprietà dell'immobile, ma comporta soltanto un vincolo di indisponibilità.
La nomina del custode giudiziario, incaricato della gestione del bene, non modifica quindi la titolarità dell'immobile ai fini fiscali.
Il proprietario resta soggetto passivo IMU fino al trasferimento della proprietà, anche quando non può più disporre materialmente dell'immobile.
A sostegno della decisione, la Corte richiama l'ordinanza della Cassazione n. 5736/2013, relativa all'ICI, secondo cui l'obbligo tributario continua a gravare sul proprietario indipendentemente dall'utilizzo diretto del bene.
Esenzione IMU beni merce: perché il bilancio non è sufficiente?
La seconda questione esaminata dalla pronunica riguarda l'esenzione IMU per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall'impresa costruttrice, i cosiddetti beni merce.
La società aveva documentato la classificazione degli immobili non locati come beni merce attraverso le risultanze del bilancio.
Il Comune non contestava tale qualificazione, ma aveva negato l'agevolazione per la mancata presentazione della dichiarazione IMU.
La Corte ha confermato la posizione dell'ente impositore, richiamando la sentenza della Cassazione n. 2657/2026.
Secondo l'orientamento richiamato, la dichiarazione IMU necessaria per fruire dell'esenzione ha natura costitutiva: la sussistenza dei requisiti sostanziali non può sostituire l'adempimento formale richiesto dalla legge.
Ne consegue che l'iscrizione degli immobili tra i beni merce nel bilancio della società non consente, da sola, di ottenere l'esenzione IMU.
Dichiarazione IMU omessa: quando si perde l'agevolazione?
Il riferimento normativo è l'articolo 1, comma 769, della legge n. 160/2019, che disciplina gli obblighi dichiarativi della nuova IMU, applicabile dal 2020.
La Corte ribadisce che il termine per presentare la dichiarazione necessaria al riconoscimento del beneficio ha carattere perentorio.
Secondo l'interpretazione recepita dai giudici, questa natura può essere riconosciuta anche in assenza di un'espressa previsione normativa, considerando la finalità e la funzione dell'obbligo dichiarativo.
Pertanto, l'omissione non può essere sanata attraverso altre forme di comunicazione o facendo leva sul fatto che il Comune sia già a conoscenza della destinazione degli immobili.
Il riconoscimento dell'esenzione richiede dunque non soltanto il possesso dei requisiti sostanziali, ma anche il rispetto dell'adempimento dichiarativo previsto.
Cosa cambia per le società con immobili pignorati o destinati alla vendita?
La decisione evidenzia due aspetti da considerare nella gestione dell'IMU:
- Immobili pignorati: il pignoramento e la nomina del custode giudiziario non interrompono l'obbligo di pagamento dell'imposta a carico del proprietario.
- Immobili merce: la classificazione contabile e la mancata locazione non sono sufficienti per ottenere l'esenzione in assenza della dichiarazione richiesta.
Nel caso esaminato, la Corte ha quindi rigettato il ricorso della società, confermando l'accertamento IMU e condannando la contribuente al pagamento di 1.000 euro di spese di giudizio.
La sentenza ribadisce il peso degli obblighi formali nell'accesso alle agevolazioni fiscali, anche quando l'effettiva destinazione degli immobili non è contestata.
